A partir de janeiro de 2026, entra em vigor uma das maiores mudanças no sistema tributário brasileiro: a substituição de diversos tributos pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Essa reforma impacta diretamente o mercado imobiliário — especialmente quem recebe renda de aluguel, seja pessoa física ou jurídica.
Neste artigo, a Racca Contabilidade explica de forma clara e objetiva o que muda na tributação dos aluguéis e como você pode se preparar para evitar surpresas e otimizar sua carga tributária.
O que está mudando?
A Reforma Tributária substitui diversos tributos federais, estaduais e municipais por dois novos impostos:
CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): substitui PIS e Cofins.
IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): substitui ICMS e ISS.
A grande novidade é que aluguéis passam a ser considerados serviços tributáveis, o que muda completamente a lógica de tributação para muitos proprietários.
Como era antes?
Pessoa Física
Até 2025, a pessoa física que recebia aluguéis pagava apenas o Imposto de Renda (IRPF), com alíquota de até 27,5%, calculado via Carnê-Leão ou na declaração anual. Não havia incidência de ISS, PIS ou Cofins sobre essa receita.
Pessoa Jurídica
Empresas que atuavam com locação, geralmente no regime de lucro presumido, pagavam IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. A carga tributária efetiva girava em torno de 11,33%, sem incidência de ISS.
O que muda com a Reforma?
1. Incidência de IBS e CBS sobre aluguéis
A partir de 2026, tanto pessoas físicas quanto jurídicas podem ser obrigadas a recolher IBS e CBS sobre a receita de aluguel, além do IR.
2. Inclusão de pessoas físicas como contribuintes
Mesmo sem CNPJ, uma pessoa física pode ser considerada contribuinte de IBS e CBS se:
Possuir mais de 3 imóveis alugados (ou seja, 4 ou mais); e
Tiver renda anual de aluguel superior a R$ 240 mil (corrigido anualmente pelo IPCA).
Importante: Se a renda ultrapassar R$ 288 mil (20% acima do limite) em qualquer mês do ano, o contribuinte será enquadrado imediatamente como contribuinte de IBS e CBS — mesmo que tenha menos de 4 imóveis.
3. Aumento da carga tributária
A alíquota padrão de IBS + CBS será de 26,5%, mas para locação de imóveis haverá uma redução de 70%, resultando em uma alíquota estimada de 7,95%. Ainda assim, representa um aumento relevante em relação ao modelo anterior.
4. Nova lógica de rastreabilidade: Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
Cada imóvel terá um número único nacional, consolidando dados de cartórios, prefeituras e Receita Federal. Isso permite ao Fisco cruzar informações em tempo real, reduzindo a informalidade e aumentando a fiscalização.
O que isso significa na prática?
Mais impostos para quem aluga imóveis: especialmente quem tem mais de 3 imóveis ou renda elevada.
Mais obrigações acessórias: será necessário declarar mensalmente e com mais rigor.
Maior risco de autuação: com o CIB, omissões e inconsistências serão facilmente detectadas.
Necessidade de reorganização patrimonial: estruturas como holdings imobiliárias ganham relevância.
Como a Racca Contabilidade pode mitigar os impactos?
Na Racca Contabilidade, atuamos há mais de 20 anos com foco em planejamento tributário, estruturação patrimonial e contabilidade especializada para proprietários de imóveis em todo o Brasil. Diante das mudanças da Reforma Tributária, oferecemos soluções estratégicas para proteger sua rentabilidade e garantir conformidade fiscal.
Nossas soluções incluem:
Análise de enquadramento tributário: avaliamos se você será considerado contribuinte de IBS/CBS e quais os impactos.
Planejamento tributário personalizado: com simulações comparativas entre pessoa física e jurídica.
Criação e gestão de holdings imobiliárias: para otimizar impostos, proteger patrimônio e facilitar sucessão.
Monitoramento mensal da renda de aluguel: para evitar surpresas com a tributação retroativa.
Revisão de contratos de locação: incluindo cláusulas de repasse tributário e obrigações fiscais.
Suporte contábil e fiscal completo: com tecnologia e atendimento consultivo em todo o Brasil.
Por que agir agora?
A legislação já está em vigor e o período de transição começou. Embora a cobrança integral do IBS e CBS leve alguns anos, a adaptação precisa começar já em 2026.
A omissão ou o despreparo podem gerar:
Multas e autuações
Perda de rentabilidade
Insegurança jurídica
Dificuldades em financiamentos e regularizações
Conclusão
A nova tributação sobre aluguéis representa um divisor de águas no mercado imobiliário. O modelo anterior, mais simples e permissivo, dá lugar a um sistema mais exigente, fiscalizado e tecnicamente complexo.
Mas com o apoio certo, é possível transformar esse desafio em oportunidade. A Racca Contabilidade está pronta para ser sua parceira estratégica nesse novo cenário, ajudando você a manter sua rentabilidade, proteger seu patrimônio e crescer com segurança.
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